Estimativa de valores de imóveis da União administrados pelo Exército Brasileiro com técnicas de aprendizagem de máquina e componentes espaciais

Abstract

A valoração do patrimônio imobilizado de uma instituição representa uma condição necessária a uma gestão eficiente de seus ativos. A execução e a análise dos laudos de avaliação imobiliária são essenciais à consecução de alguns objetivos estratégicos da Força Terrestre do Brasil, mas são, também, bastante onerosas em termos de tempo, mão de obra e recursos financeiros. Ocorre, por vezes, emprego de grande esforço para que as etapas supramencionadas ocorram e o valor de mercado finalmente obtido ser incoerente com o que as autoridades solicitantes imaginavam inicialmente, fazendo com que o estudo técnico realizado não seja efetivamente utilizado em negociações pela organização. Nesse sentido, este trabalho propõe o desenvolvimento de modelos preditivos multiníveis capazes de construir estimativas do valor dos imóveis urbanos e rurais. Os modelos têm razoável nível de assertividade e abrangência geográfica nacional ao gerar predições de valores de mercado, associadas a graus de incerteza, dos imóveis da União. Contemplaram-se variáveis intrínsecas e extrínsecas aos imóveis, incluindo testes de agregação de componentes espaciais sobre algumas delas. Como a interpretabilidade da solução proposta é um requisito importante, tanto nas abordagens lineares quanto nas não lineares, adotou-se o valor de Shapley como ferramenta de apoio à garantia de explicabilidade. Modelos de equações estruturais com mínimos quadrados parciais (PLS-SEM) foram construídos para selecionar atributos de maneira melhor fundamentada e visualmente acessível. Essas duas considerações, associadas à valoração estimativa de propriedades a nível nacional, representam uma inovação deste trabalho em relação à literatura científica analisada.